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Con fecha 7 de diciembre de 2009 fue sancionado el Decreto N° 551/009, adecuando las disposiciones reglamentarias que existían para calcular el IRPF por incrementos patrimoniales respecto a los inmuebles adjudicados por particiones de origen sucesorio.
Con anterioridad a la sanción del mencionado decreto, el cálculo de la renta para dichas operaciones, se encontraba regulado por el Artículo 26° del Decreto 148/007 y el numeral 25 de la Resolución de DGI N° 662/007.
Reglamentación anterior
El artículo 26° del Decreto N° 148/007 prevé dos criterios para calcular la renta, uno en base real y otro en base ficta. La opción por la determinación en base ficta se puede utilizar solamente para aquellos inmuebles adquiridos con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley de reforma tributaria (01/07/2007). La renta ficta se calcula aplicando el 15% al precio de venta.
La determinación en base real surge como la diferencia entre el precio de la enajenación o promesa y el costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el ITP del enajenante.
El precio de la enajenación en ningún caso puede ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.
Si al inmueble se le hubieren realizado mejoras, el costo de dichas mejoras debidamente documentado, forma parte del costo fiscal del inmueble. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requiere que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado a la Construcción.
Por su parte el numeral 25 de la Resolución de DGI 662/007 establece.
Bienes adquiridos por sucesión.- A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26 del Decreto N° 148/007 de 26 de abril de 2007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado.
En caso de que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto N° 150/007 de 26 de abril de 2007 .
De acuerdo con las normas mencionadas, cuando se vendía un inmueble adquirido con posterioridad al 01/07/2007 por el modo de sucesión, no existía la posibilidad de calcular la renta generada, utilizando el criterio de determinación en base ficta.
Por otra parte, si el inmueble tenía mejoras que no podían ser consideradas por falta de documentación, tampoco se permitía recurrir al valor catastral de las mismas, a los efectos de aproximarse al costo real del mismo. La falta de flexibilidad en la normativa para hacer frente a las dificultades prácticas de conseguir la documentación, sobre todo en el caso de construcciones antiguas, hacía que muchas veces se terminaba gravando rentas mayores a las efectivamente generadas.
Modificaciones Decreto N° 551/009
El Decreto N° 551/009 incorporó dos modificaciones importantes respecto al cálculo de la renta computable en los casos de incrementos patrimoniales originados en la venta de inmuebles adjudicados por particiones sucesorias.
Las modificaciones se manifiestan en los tres últimos incisos del artículo 26 bis incorporado al Decreto 148/007:
Artículo 26 bis.- Bienes adjudicados por partición: .........
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En el caso de inmuebles adquiridos sin precio, para determinar el valor de adquisición de los mismos, se aplicarán las normas del artículo 32° del Decreto 148/007, de 26 de abril de 2007.
A efectos de aplicar el régimen opcional previsto en el inciso quinto del artículo 26 del presente Decreto, el adjudicatario estará a la fecha de adquisición de los bienes por el condominio.
La referencia efectuada en el presente artículo al condominio, se entienden efectuadas al causante, en el caso de particiones de origen sucesorio.
La primera modificación tiene que ver con la fecha a considerar para poder hacer uso de la opción por el régimen de liquidación ficto. Antes se debía considerar la fecha en la que el inmueble era trasmitido a los sucesores, ahora se debe considerar la fecha en la que el causante adquirió el inmueble. Como se puede apreciar, la nueva reglamentación introduce una solución más beneficiosa para el contribuyente, al ampliar el período en el cual se puede optar por el criterio ficto de liquidación.
La segunda, tiene efecto sobre la determinación de la renta computable por el régimen real. Para poder determinar el costo del inmueble a enajenar, se permite recurrir al valor real de catastro, cuando el mismo fue adquirido sin precio. Justamente en los casos de adjudicaciones por particiones sucesorias, no hay precio en la adquisición del bien.
De esta forma si el inmueble en cuestión tiene mejoras, y por la antigüedad de las mismas no se posee documentación, el contribuyente tiene la posibilidad de recurrir a la cedula catastral en la cual van a estar de algún modo consideradas.
(*) Contador Público Encargado del Dpto. Tributario de
Carle & Andrioli Firma miembro de Geneva Group.
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