En esta oportunidad trataremos acerca de dos institutos que si bien están relacionados, se entiende que uno es la excepción al otro, siendo poco conocidos por parte de la población a nivel general, y que en la medida de que sean bien utilizados, son de gran importancia.
Por: Esc. Gustavo Acevedo Fagúndez (*)
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Introducción
Para comenzar con el presente análisis debemos mencionar que el principio de accesión que rige en nuestro Sistema Civil establece que “lo accesorio sigue a lo principal”, es decir, la regla general en nuestro derecho es el principio de la accesión. Así se puede ver que el artículo 748 inciso primero del Código Civil Uruguayo, en sede de accesión respecto a los bienes inmuebles, establece que: “El derecho de propiedad no se limita a la superficie de la tierra, sino que se extiende por accesión a lo que está sobre la superficie y a lo que está debajo”, reafirmando dicho concepto el artículo 749 del Código Civil mencionado, donde se establece que “todas las obras, siembras y plantaciones hechas en un terreno, se presumen hechas por el propietario a sus expensas y que le pertenecen, si no se prueba lo contrario”.
Lo expuesto es trascendental por dos razones. Primero, el titular de la cosa accesoria pierde su dominio sobre ella, lo cual eventualmente podría originar que se le confiera el derecho a reclamar una reparación pecuniaria por el detrimento patrimonial experimentado. Segundo, lo dicho influye en la prueba de la titularidad dominial del suelo y lo accesorio, en virtud de que si se enajena el inmueble, el control de la titularidad del inmueble, por derivación se proyecta y envuelve a toda obra existente sobre el mismo. La excepción a lo expresado es la existencia de un derecho de superficiesobre el inmueble.
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Derecho de superficie
Una vez que el codificador uruguayo recogió la naturaleza tridimensional del dominio de la superficie (por debajo del suelo, suelo, y sobre el suelo), el artículo 749 mencionado, admite la excepción al principio de la accesión cuando establece «…si no se prueba lo contrario”. Aquí es cuando surge la posibilidad de la constitución de un derecho de superficie, es decir, que exista un titular predial diferente al sujeto titular de lo accesorio al inmueble. El derecho de superficie consiste en un acuerdo (en escritura pública e inscripta en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria correspondiente) entre el propietario (titular del inmueble) y el superficiario, que permite que quien erigió las construcciones, sembró o plantó, le corresponda dicha obra a su realizador, mientras el inmueble continúa en la órbita patrimonial de su propietario, cercenando así el principio (y modo de adquirir) de accesión. Se produciría así, lo que se denomina como una “división de la propiedad por planos horizontales”, es decir, sería como una especie de “capa” que separa el inmueble en sí mismo (suelo), de lo accesorio. A su vez, también se admite la posibilidad de extender esos derechos sobre construcciones ya realizadas. El derecho de superficie puede ser temporal o perpetuo, siendo transmisible por acto entre vivos o “mortis causal”. De esta manera, el titular de las obras tiene máxima autonomía jurídica para obrar respecto a las construcciones, pudiendo eventualmente incluso gravarlas.
Otra de las características que presenta el derecho de superficie, es su naturaleza jurídica, tratándose la misma de un derecho real limitado. Para entender dicha definición debemos tener presente el artículo 472 del Código Civil Uruguayo, el cual define al derecho real como “…el que tenemos en una cosa o contra una cosa sin relación a determinada persona. El derecho en la cosa supone el dominio o un desmembramiento del dominio. El derecho contra la cosa puede ser constituido meramente por garantía; como sucede respecto de la prenda y la hipoteca. De los derechos reales nacen las acciones de la misma clase”. A su vez, se entiende que el mismo es limitado, por tratarse de un derecho sobre cosa ajena (si se entiende como “cosa” al inmueble donde se ejerce el derecho de superficie).
Cabe mencionar que la Ley 18.308 (“Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible”), regula en su artículo 36 al derecho de superficie. En su primer inciso se establece: “El propietario de un inmueble, privado o fiscal, podrá conceder a otro el derecho de superficie de su suelo, por un tiempo determinado, en forma gratuita u onerosa, mediante escritura pública registrada y subsiguiente tradición. El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno que atribuye temporalmente parte o la totalidad de la propiedad y comprende el derecho a utilizar el bien según las disposiciones generales de la legislación aplicable y dentro del marco de los instrumentos de ordenamiento territorial y conforme al contrato respectivo. El titular del derecho de superficie tendrá respecto al bien objeto del mismo iguales derechos y obligaciones que el propietario del inmueble respecto de éste”. Sin entrar en un análisis exhaustivo de este inciso, que puede tener errores de técnica jurídica y cierta ambigüedad (se inclina por la temporalidad, sin establecer un plazo mínimo o máximo de duración), a grandes rasgos vemos que reafirma lo mencionado anteriormente en el Código Civil Uruguayo, tratando de incluir una regulación más menguada de este instituto, pero sin darle mayor utilidad para lo que ya se venía viendo. Lo que sí establece expresamente es la necesidad de que se otorgue “mediante escritura pública”, debiendo ser inscripta la primera copia respectiva, en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria correspondiente.
- Comentarios Finales
La evolución social ha producido innumerables modificaciones; a su vez, al aumento de la población y disminución de los espacios para la construcción de viviendas en los centros poblados, entre otros fenómenos que se dan, han llevado a la coparticipación o concurrencia de varios sujetos en un mismo predio, teniendo derechos de distinta naturaleza sobre el mismo. En este sentido, el derecho de superficie, como excepción al mencionado principio de accesión, milita en esa tendencia, y como ya dijimos, es un instituto que, en la medida de que sea bien utilizado, puede resultar de gran importancia.
(*) Integrante del equipo legal de Galante & Martins
