Para abordar el análisis de esta temática, es fundamental reconocer que, aunque rara vez se menciona, reviste una significativa relevancia en el ámbito jurídico, y especialmente en la vida cotidiana de las personas. Mientras hacen uso de un bien inmueble de su propiedad, muchos individuos no son plenamente conscientes de que su titularidad se limita a una fracción del mismo, y no abarca su totalidad.
Por Dr. Facundo Moreno Bentancor (*)
Podemos afirmar que la copropiedad de un bien constituye, en síntesis, la titularidad compartida sobre el mismo, en la cual dos o más individuos (denominados “condóminos”) ostentan un derecho real de propiedad que abarca una cuota o fracción de dicho bien.
Al adentrarnos en esta materia, surgen numerosas interrogantes. ¿Qué sucede si uno de los copropietarios condóminos opta por vender su parte? ¿Existe algún medio para poner fin a esta situación de copropiedad?
El propósito de este análisis es ofrecer una orientación inicial sobre estas cuestiones, más enfocados en la finalización del mismo.
La titularidad de un bien en condominio
A modo de lograr un mejor entendimiento del tema, en adelante tomaremos como referencia el ejemplo de un conjunto de dos padrones del que son propietarios dos sujetos en partes iguales.
Si uno de ellos desea vender uno de estos padrones de forma libre, como cualquier sujeto propietario de una cosa (como en el común de los casos), no podrá hacerlo si no tiene la aprobación de dicho negocio por parte del otro propietario ya que, en primer lugar, ambos son dueños en partes iguales y, en segundo lugar, a este le corresponderá una parte de lo obtenido por la venta, siendo lo anterior fundamento de esto.
Ahora bien, lo que sí podrá hacer a su libre arbitrio será realizar la venta de su cuotaparte a un tercero, a sabiendas de que dicho tercero ingresa como propietario en iguales términos y condiciones de quien realizó la venta.
Lo mismo ocurre cuando uno de los condóminos fallece y se inicia su sucesión; allí no ingresará “el bien x padrón nº xxx, sino la cuotaparte propiedad del difunto, y quien herede ingresará en iguales términos que este.
Una apreciación que si bien es conocida por el común de la sociedad es importante destacar es que, si en el caso de venta, la misma no es realizada a un tercero sino al otro condómino, o en el caso de la sucesión, quien hereda es justamente el otro condómino, se reúnen en una única persona la totalidad de las cuotas o partes, pasando a ser esta única propietaria, y de alguna forma terminando así con el condominio, sin perjuicio de que este podrá posteriormente enajenar una parte y así volver a formarse, dependiendo de las circunstancias, y en otras condiciones.
El fin o cese del condominio
En nuestro derecho se aboga la mayor cantidad de veces por el “acuerdo entre partes” en la mayoría de los casos y materias, es por ello que este caso no es esquivo a ello. El condominio puede cesar (como se viene de comentar) entre otras cosas por lo antes mencionado; ahora bien, perfectamente ambos condóminos pueden acordar la finalización del condominio, pudiendo estos vender a un tercero el total de los bienes que se encuentran bajo este régimen, y repartirse en proporción a su titularidad lo obtenido, o bien pueden dividir o fraccionar el bien (en el ejemplo dado, un padrón para cada uno), y compensarse económicamente si existieren diferencias, o bien uno donar al otro condómino su parte, entre diversas opciones.
Sin perjuicio de ello, es sabido que en el marco de las relaciones jurídicas, sin irnos más allá, en las relaciones entre personas pueden no existir acuerdos, donde nos encontraremos en el caso donde uno de los condóminos quiera terminar con este régimen, y en búsqueda de ello ve cómo el otro no accede a dicho interés.
Es por ello que nuestra normativa nacional ingresa a dicha cuestión, más precisamente en el Código Civil, que en su Capítulo VII, artículos 1755 y 1756 regula “la venta de una cosa común por licitación o subasta”. Allí se establece el derecho que tiene un condómino de, en el caso de no poderse dividir cómodamente la cosa sin el menoscabo de la misma, solicitar su venta mediante remate o subasta pública para posteriormente repartir entre los condóminos lo obtenido en proporción a su titularidad.
Entonces, un condómino podrá acudir a solicitar que judicialmente se disponga el remate de los bienes que se encuentran en cotitularidad. Ahora bien, el condómino acude ante un juez a tales efectos, pero ¿cuál es el proceso que tramitará dicha solicitud? ¿Se podrían generar controversias?
El proceso de cese de condominio
Si bien en el inicio de este trabajo comenzamos mencionando que muchas veces este tema no es tan mencionado, nuestro legislador optó por regular dentro de un procedimiento especial (como lo es el proceso monitorio) la solicitud de un condómino a efectos de cesar este régimen, puntualmente en un único artículo, el 370 de nuestro Código General del Proceso.
El mismo establece que la cesación de condominio “es el proceso en el que se demanda la cesación de condominio de origen contractual mediante la venta de la cosa común en remate público (artículos 1755 y 1756 del Código Civil) y procede disponerla cuando cualquiera de los propietarios, acreditando el dominio con la prueba requerida por derecho y afirmando la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo, exige la venta y el reparto del precio que se obtenga”. Allí podemos ver cómo, aun cuando nos encontramos dentro de un procedimiento ágil como lo es el monitorio, este artículo no le requiere al condominio solicitante más de dos cosas: por un lado “acreditar el dominio” sobre el o los bienes, y por el otro afirmar “la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo”.
Lo anterior nos muestra que nuestro legislador abogó por evitar que, si existe realmente la imposibilidad de división, y ante la falta de acuerdo de los cotitulares del bien, se proceda sin más a la venta en subasta pública del mismo para el posterior reparto.
Puede ocurrir que realmente sí exista posibilidad de división, o que en el término de dicho proceso las partes acuerden alguna vía o forma de resolver el conflicto en cuestión.
De no darse controversia alguna, se procederá como toda venta mediante subasta y, al final de lo obtenido, en primer lugar, se abonarán todos los gastos judiciales, y posteriormente se repartirá entre los condóminos en proporción a su titularidad lo restante.
El caso del “mejor postor”
Cabe mencionar que, más allá de los terceros que se presenten al remate con intenciones de adquirir, perfectamente pueden presentarse al mismo como postores, cualquiera de los condóminos, incluido el solicitante. Hay una particularidad y es que, si el mejor postor una vez realizada la subasta resulta ser uno de los condóminos, este a la hora de abonar el precio entregará lo correspondiente al porcentaje del cual no es titular, sin obtener ningún remanente en el posterior reparto.
Además de ello, se entiende que si este resulta ser el mejor postor, puede llegar a quedar excluido del pago de la seña que se solicita una vez finalizada la subasta, y hasta la posterior escrituración de la venta.
Conclusiones
Existen una inmensidad de figuras a lo largo y ancho del derecho, más aún si solo lo llevamos a nuestra legislación nacional, que hablar de “condominio” pareciera algo poco relevante, pero en este trabajo intentamos reflejar su importancia no solo jurídica, sino más práctica en el mundo de las relaciones entre los sujetos.
Esperamos que este escrito sea de ayuda para quienes intentan introducirse de alguna forma en el tema.
(*) Integrante del equipo legal de Galante & Martins
