Nuestro país viene experimentando un crecimiento en la construcción de viviendas que responde a varios factores, como por ejemplo, incentivos tributarios, la participación de los bancos de plaza con el fin de otorgar créditos y flexibilizando ciertos requisitos para la propiedad horizontal.
Por Esc. Dra. Florencia Comas (*)
Régimen de propiedad horizontal.
La propiedad horizontal en Uruguay está regulada por varias normas, que tienen como base la Ley Nº 10.751 de fecha 25 de junio de 1946.
Para lograr la división de un inmueble en planos horizontales y efectuar actos y negocios jurídicos de disposición, afectación o administración sobre los mismos es necesario que el inmueble -construido o a construir- adquiera el estado horizontal.
Se puede definir al estado horizontal como el estado a que ingresa un bien inmueble tras la comprobación, en un expediente administrativo, de la existencia de los requisitos necesarios para que sea apto a ser regido por la legislación especial. El estado horizontal puede adquirirse en forma originaria -cuando se construye un edificio con la finalidad de afectarlo a propiedad horizontal- o en forma derivada -cuando el edificio fue construido en régimen de propiedad ordinaria y posteriormente ha sido incorporado a propiedad horizontal-.
Para ingresar a dicho régimen es necesario que se cumpla con ciertos requisitos, entre otros, la habilitación municipal final del edificio, la cual puede demorar años en obtenerse una vez terminada su construcción o, incluso, resultar imposible de alcanzar por distintos motivos técnicos (irregularidades que impiden cumplir con la reglamentación municipal en la materia). Esto impide la escrituración definitiva de las unidades, generando una situación de desprotección de los intereses de los promitentes adquirentes.
Ley Nº 16.760
Con el fin de acompañar el crecimiento de la construcción en Uruguay, esta ley facultó a las entidades de intermediación financiera comprendidas en el art.1º del DL 15.322 de 17 de septiembre de 1982 a otorgar préstamos para financiar la construcción de edificios en el régimen de propiedad horizontal.
En cierto modo, podríamos decir que se amplía el campo de aplicación del Decreto Ley 14.261 capitulo IIl, incentivando con ello la construcción de viviendas en régimen de propiedad horizontal y dinamizando la industria de la construcción en general.
Sin embargo, estable algunas limitaciones, pues requiere préstamos de financiación con garantía hipotecaria. Se garantiza con una hipoteca sobre un bien que no tiene existencia material actual, lo cual constituye una excepción a las normas generales. Ese préstamo hipotecario de financiación otorgado por las instituciones de intermediación financiera deberá ser destinado exclusivamente a la construcción de edificios de propiedad horizontal (Ley 10.751 y sus modificativas).
De acuerdo con esta ley, la existencia de propiedad horizontal nace una vez cumplidos los siguientes requisitos:
i) Aprobación del permiso de construcción y del plano proyecto de fraccionamiento horizontal del edificio.
ii) Inscripción del referido plano proyecto en la Dirección Nacional de Catastro.
iii) Empadronamiento de unidades -propiedades individuales- y avaluación fiscal provisional de las mismas –a los efectos del pago de tributos-.
iv) Otorgamiento del reglamento de copropiedad, el cual se inscribirá en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria que corresponda.
v) Otorgamiento de un préstamo hipotecario por un banco privado con destino a la construcción del complejo edilicio y otorgamiento de la escritura de hipoteca respectiva.
Conclusiones.
El cumplimiento de los requerimientos que anteceden hace nacer la propiedad horizontal, lo cual es fundamental a los efectos de conformar una garantía real suficiente para responder por el crédito concedido al desarrollador del proyecto inmobiliario. Asimismo, las instituciones de intermediación financiera garantizan un seguimiento de la construcción, lo cual beneficia a los adquirentes que pretenden la finalización del edificio y así recibir sus unidades en tiempo y forma.
Todo esto es posible sin la obtención de la habilitación final municipal -requisito indispensable para hacerlo bajo el régimen de propiedad horizontal de la ley madre, la Nº 10.751-, que también permite escriturar las unidades, ahorrando años de espera a los adquirentes, brindando mayor seguridad en el tráfico jurídico de bienes.
En conclusión, la Ley Nº 16.760, flexibiliza el régimen establecido por la ley madre y busca aggionarse a las necesidades de hoy en día, brindando beneficios y seguridad jurídica a todas las partes, tanto al inversor, financista y adquirente.
(*) Integrante del equipo notarial de Galante & Martins.
