Los derechos posesorios están contemplados en la legislatura uruguaya vigente. Puede decirse que son una forma de adquirir alguna propiedad, legalmente y con una inversión mínima. Estos derechos posesorios reconocen potestad plena como propietario de una propiedad, mediante la adquisición del bien en cuestión por prescripción.
Esc. Dra. Florencia Comas (*)
El poseedor que cumpla una serie de requisitos, y lo haga durante un lapso de tiempo requerido por la ley, adquiere derechos que lo habilitan a adquirirlo por prescripción.
La prescripción adquisitiva es la forma de obtener el dominio de un bien, es decir, de ser declarado su propietario.
¿Cómo tiene que ser la posesión para poder prescribir?
• Haber comenzado a ocupar en forma no violenta.
• Ser continua y no interrumpida durante 30 años.
• Pacífica, y si es perturbada, recuperarla por los medios legales correspondientes; una vez recuperada por vía judicial se entiende como que no fue interrumpida.
• Pública, es decir que pueda ser conocida por terceros y no clandestina en relación al propietario.
• No equívoca, clara, sin dudas.
• Actuar como si fuese el propietario.
Cualquier persona que no sea propietaria de un bien inmueble puede llegar a obtener los derechos posesorios en caso de hacerse cargo de dicho bien cumpliendo con las obligaciones tributarias y pudiendo demostrar su posesión.
La posesión da paso a la adquisición por prescripción, es decir, reconocimiento de derechos sobre la propiedad.
¿Cómo hago para obtener el título de propiedad?
Se debe tramitar ante el Juzgado de Paz o Letrado competente el juicio de prescripción adquisitiva. Mediante el mismo se debe probar que se ejerció la posesión con todas las características antes mencionadas que exige la ley y durante 30 años.
Si hubo cesión de la posesión se debe probar que tanto el actual poseedor como los anteriores lo hicieron con todas las características exigidas por la ley y que entre ellos se completaron los 30 años.
En el desarrollo del juicio se notificará a todos los linderos del inmueble a los efectos de que reclamen si sus derechos se vieran afectados. Asimismo, se notificará a los últimos propietarios que figuren en el Registro de la Propiedad Inmueble, generalmente mediante publicaciones en el Diario Oficial y otro Diario Zonal, en virtud de que se desconoce su actual domicilio.
Diferencias entre la posesión y propiedad
Aunque a simple vista posesión y propiedad parecen sinónimos, en la práctica hay marcadas diferencias.
Por un lado, el dueño tiene libertad para enajenar o gravar el bien; quien tenga la posesión no tiene tal derecho. En realidad, contar con derecho posesorio da luz verde para ocupar el inmueble, así como desarrollar actividades industriales y comerciales; pero limita la intención de dividir el terreno o construir con miras a poner a la venta dicho bien.
Conclusiones
En el mercado los derechos posesorios se comercializan, sin embargo y acá lo importante: según la ley actual, no es posible inscribir la venta en el Registro de Propiedad Inmueble, por lo cual será un negocio entre dos partes que no será público ni amparado por ninguna clase de títulos.
La posesión se puede ceder (vender), pero ya no es posible su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, por lo cual será un negocio entre partes, que no será público ni conocido para los terceros.
Las cesiones de posesión constituyen simples declaraciones formuladas por cedentes y cesionarios, que en un proceso judicial de prescripción deben ser corroboradas a través del aporte de prueba hábil que acredite los actos posesorios, con las características exigidas por la ley, durante el lapso correspondiente.
El pago de impuestos no es un acto que por sí solo pueda considerarse posesorio, aunque pueda resultar un indicio ilustrativo para el juez en la medida que se aporten al proceso otros medios probatorios que confirmen la calidad de poseedor.
En resumen, los derechos posesorios no son ilegales, pero sí son algo que está bastante informalizado, por lo que conlleva ciertos riesgos jurídicos.
(*) Integrante del equipo notarial de Galante & Martins.
