Claudio Fernández Caetano, presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV)

Luego de haber sido vicepresidente de la ANV (2012-2020), Claudio Fernández Caetano volvió al organismo como titular, donde encontró un clima laboral “enrarecido” que puede deberse a compensaciones discrecionales y cargos sin concurso, por lo que impulsa la transparencia institucional, tal como dijo a CRÓNICAS. También se refirió a los desafíos de la agencia, entre los que destacó la aplicación de la ley de deudores en UR tras una comunicación “confusa” en el período anterior. Sobre la vivienda promovida, advirtió que el acceso de sectores medios y medios bajos quedó relegado.

Por Magdalena Raffo | @MaleRaffo

El menúEn la cava de La Corte, el jerarca degustó salmón salvaje de Alaska con mix de verdes, que acompañó con agua mineral. A la hora del postre, optó por strudel de manzana con helado de crema.

Fernández Caetano fue vicepresidente de ANV entre el 2012 y el 2020, lo que recuerda como una experiencia “enriquecedora” que le permitió pasar de conformar la política —dado que previamente había sido asesor parlamentario en materia de vivienda— a su aplicación. En el período de gobierno anterior asesoró a la bancada parlamentaria del Frente Amplio en temas de vivienda, fundamentalmente en lo relacionado a la Ley de Presupuesto de 2020.

-¿Cómo evalúa la situación actual de la vivienda?

-La fortaleza de la política de vivienda es su planificación en función de la participación de la ciudadanía a través de la Coavi (Comisión Asesora de Vivienda). La ley del 68, de Juan Pablo Terra, Nº 13.728, establece que se parte de ese diagnóstico de la situación habitacional y socioeconómica del país, y a partir de ahí se planifica para el quinquenio, para cada organismo, distintos programas y metas, y en eso estamos ahora, cerrando el trabajo de la conformación del plan quinquenal de vivienda que va adjunto a la Ley de Presupuesto. Hay algunos temas que hay que fortalecer, por ejemplo, cómo se da el acceso para las familias de ingresos medios a través de créditos hipotecarios, si pueden ser créditos con subsidios, la atención a la población no bancarizable, de modo que la cobertura sea lo más amplia posible. Implica una vocación universalista tanto en la calidad como en la cobertura amplia. En esto siempre nos chocamos con el tema de los recursos. Los programas de vivienda han tenido una evaluación positiva, incluso en el gobierno anterior, respecto a su permanencia. Hay programas que no dejan de ser insignia, como el de cooperativas.

-¿Cómo encontró el organismo al asumir?

-Encontré un organismo distinto en algunos aspectos, con situaciones que no ocurrían anteriormente. Vimos un clima laboral modificado que puede estar atado a compensaciones a funcionarios, algunas discrecionales, otras no, pero que generan un clima laboral enrarecido, así como muchas asignaciones de funciones en cargos gerenciales. Nosotros teníamos como convicción que los cargos gerenciales tenían que ser concursados, eso se perdió. Había muchas asignaciones de funciones en cargos de alta conducción. Entonces, una de las primeras definiciones fue que esos cargos sean concursados. Son elementos que nosotros entendemos que erosionan la institucionalidad. El concurso, no solo por la transparencia, sino por fortalecer la institucionalidad del organismo, tiene que ser un principio orientador de gestión. Por eso modificamos el reglamento de alta conducción y ahora estamos en la revisión de las bases de los concursos para hacer los llamados. Por otro lado, como decía, se habían otorgado compensaciones a distintos funcionarios que en muchos casos no ameritaba que se hicieran, y ahora se bajaron. Y no hubo ningún funcionario que haya recurrido esa baja de compensaciones.

-¿Fueron decisiones irregulares?

-No son irregularidades porque no dejan de ser legales, o sea, estaban amparados en la normativa, pero lo que queremos nosotros es recobrar una forma de gestionar distinta, preferimos la transparencia. Por otra parte, la estructura funcional de la agencia en 2020, cuando salimos, tenía 507 funcionarios y ahora estamos en 432, es un cimbronazo grande la falta de personal.

-¿Eso repercutió en el funcionamiento de la agencia?

-Sí. La ventaja es que la agencia tiene un personal comprometido con la tarea, más allá de los directorios. Hay algunos problemas respecto a estas asignaciones de funciones y a orientaciones erráticas. Eso lo intentamos amoldar y estamos reconstruyendo los vínculos con nuestro principal socio, que es el Ministerio de Vivienda (MVOT). También tenemos temas nuevos a abordar, complejos, que antes no estaban, como el de los deudores en Unidades Reajustables (UR).

-¿Qué es en concreto lo que establece la ley sobre los deudores en UR? Porque ha habido algunas confusiones en su aplicación.

-El conjunto de deudores sobre los que aplica la ley son los deudores en UR con créditos tomados en el Banco Hipotecario (BHU) que permanecieron allí en el momento incluso de la reforma por la cual se creó la ANV. Para esos créditos la ley establece la creación del fideicomiso 237, el fideicomitente es el BHU, la ANV opera como agente fiduciario y en este caso el beneficiario del fideicomiso es el BHU. Esa es una diferencia con los otros 11 fideicomisos que administra la agencia, que también son activos fideicomitidos del BHU, pero el beneficiario es el Ministerio de Economía y Finanzas porque es el resultado de la capitalización del BHU de aquel entonces para que volviera a operar al mercado de créditos hipotecarios. Para los créditos transferidos a la ANV en esos 11 fideicomisos también se aplica la norma. Entonces, la ley establece una serie de requisitos y los beneficios son distintos según el cumplimiento de los mismos, por ejemplo, la extinción del crédito o la reducción de la tasa de interés, que puede bajar a 0% o a un 2,5% y, en el caso de tener colgamentos —una deuda diferida en el tiempo—, baja la tasa al 2%. Que baje la tasa de interés en este caso, si bien uno puede pensar que lo que baja es el valor de la cuota a pagar, no es así que está configurada la aplicación de los beneficios, sino que se termina acortando el plazo, es decir, se continúa pagando la misma cuota, pero se acorta el plazo final. Uno de los requisitos a cumplir es estar al día con la Contribución Inmobiliaria y con los impuestos nacionales.

-¿Los deudores pueden optar por la no aplicación de la ley si no fuera conveniente?

-Ahora va a salir un decreto reglamentario que les va a dar la chance a aquellos deudores que constaten estar al día con los impuestos departamentales, de evaluar la conveniencia o no de la aplicación de la ley. Hay casos en los que tenían una cuota subsidiada, entonces, el efecto de la aplicación de la ley, por más que se recorte el plazo final, resultaba en que la cuota no quedaba igual, porque como no se tomaba el subsidio, quedaba otro valor y aumentaba la cuota. Hay gente que prefiere seguir pagando más cantidad de tiempo, pero pagar la cuota más baja; eso es una opción de las personas.

-¿De qué manera se pueden asesorar en este sentido?

-Estamos planificando que a partir del 31 de agosto puedan agendarse vía web para que tengan la posibilidad de asesorarse y definir si les conviene la aplicación o no, pero que la conveniencia pase a ser resorte del propio deudor. La comunicación en la aplicación de la ley no sé si se subestimó, pero fue un problema, fue una información confusa. Hubo una serie de clientes a los que se les comunicó que tenían beneficios, porque el directorio anterior definió tomar criterios, pero después tuvo que dar marcha atrás, entonces a un conjunto de deudores se les dijo que tenían beneficios y después se les tuvo que comunicar que no los tenían. Eso empezó a causar molestias y tensiones.

-Otra de las quejas fue la demora en la aplicación.

-Nosotros sabemos que no estamos perjudicando a nadie respecto a la no aplicación porque el que tiene una disminución en la tasa sigue pagando la misma cuota, por lo tanto, no ve alterada su situación, y en el caso de los que extinguirían el crédito, al momento de la escritura de cancelación, si hicieron pagos de más, van a obtener una devolución, entonces, no habría un problema. Lo que queremos es evitar lo que nos está pasando: tenemos 430 expedientes de personas que están oponiéndose a la aplicación por este tipo de situaciones, de que se les modificó la cuota y preferían pagar un poco menos, aunque el plazo fuera más largo.

Vivienda promovida: “El objetivo del acceso a las familias de ingresos medios y medios bajos quedó más desatendido”

-¿Qué análisis hace sobre la ley de vivienda promovida y los resultados que ha tenido?

-La ley de vivienda promovida tiene dos grandes objetivos. Por un lado, la promoción de la inversión, eso es valorado muy positivamente desde el punto de vista de que se empezó a construir en zonas donde antes no se construía. El otro objetivo es el acceso de sectores de ingresos medios y medios bajos a esas viviendas, lo que ha sido una preocupación constante. En eso hubo un par de modificaciones, una fue en 2014 y otra en 2017, que, si bien reconocían que el objetivo del incremento de la inversión, que tiene sus consecuencias en el empleo, estaba cumplido, en 2014 se evaluó que el otro objetivo no estaba resultando y se optó por poner un tope de precio al 25% de las viviendas de cada proyecto. En 2017 se reforzó esa idea, si bien se bajó de ese 25% a un 10% en Montevideo y a un 20% en el interior, se definió que fuera a través de un mecanismo de comercialización del propio MVOT. Eso hizo que los inversores comprometieran ese 10% para esa comercialización. Lo que sucedió fue que en 2020 el cambio de reglamentación hizo que pudiera salirse de ese condicionamiento y el conjunto de viviendas que estaban comprometidas para que pudieran ser comercializadas por el Ministerio, se diluyeron en su mayoría porque se dio la opción de que cambiaran de reglamentación y abandonaran ese compromiso. La reglamentación de 2020 levantó muchas regulaciones sobre la vivienda promovida, reforzando el objetivo de la inversión. Por ejemplo, antes las viviendas de un dormitorio tenían un límite de 50%, eso se levantó, se empezó a promover la exoneración tributaria de los monoambientes, que antes podían estar incluidos en los proyectos, pero no eran promovidos, y pasaron a serlo. También hubo un cambio respecto al levantamiento de ese tope de precio y se modificaron las restricciones por zonas, eso hizo que por un lado se multiplicaran los proyectos, pero que por otro quedara el objetivo del acceso a las familias de ingresos medios y medios bajos más desatendido, porque el aumento de precios conllevó a ir a zonas con valores de suelo muy altos y a que fueran con destino a ingresos altos o incluso con destino a la renta.

-¿Qué cambios están previstos para lograr ese objetivo “desatendido”?

-Del 2020 al 2023 no hubo ningún mecanismo de acceso a la vivienda promovida. Recién en 2023 el gobierno anterior definió el programa Entre Todos. En estos últimos días, la ministra (de Vivienda, Tamara Paseyro) anunció una serie de modificaciones a este programa, por ejemplo, que el subsidio pase a ser revisable. Además, admitía localizaciones sin saneamiento, y la ministra manifestó que el saneamiento deberá establecerse como un requisito. Con respecto al acceso de las familias, se definió que no fuera a través de una selección de los inversores —porque estaba definido de esa manera y eran ellos los que acercaban a las familias al programa—, sino que sea un mecanismo transparente con llamados abiertos a través del Ministerio.