Zufiaurre explicó por qué la vacancia del mercado saltó de 7,6% a 15,8% tras el ingreso de 50.024 m² de nueva oferta, un 14,9% más de inventario en apenas un año, que llevó el total a 386.338 m²: la mayor oferta de edificios Clase A+ terminó presionando los precios de los edificios Clase A existentes. Colliers clasifica los edificios según una tabla de atributos y servicios, en dos categorías: A+ (premium) y A. “La oferta nueva que ingresó de edificios A+ compite contra los edificios A existentes”, señaló. Según detalló, los valores pedidos (asking rent) de las oficinas Clase A cayeron 23% en el último año, de US$ 21,3 a US$ 16,4 por metro cuadrado, mientras que los A+ retrocedieron apenas 8%, de US$ 40,6 a US$ 37,3. “Los edificios de mayor calidad resisten en sus precios, el ajuste de precios se da sobre todo en los edificios clase A, que bajaron un 23%”, afirmó. El ejecutivo remarcó que, pese a la baja, el valor de los A+ se mantiene por encima del promedio de 2014-2019, cuando oscilaba entre US$ 31 y US$ 34 por metro cuadrado. “Es una presión en los precios esperables, mientras la vacancia sigue alta, sobre todo en los clase A”, resumió.

Consultado sobre las diferencias entre submercados, el ejecutivo confirmó que Ciudad Vieja tiene la vacancia más alta de Montevideo, con 32,4%, más de 13.000 m² disponibles sobre un inventario de 40.000 m². Atribuyó ese nivel a dos factores: la zona concentra “mayormente edificios clase A”, los más golpeados por la caída de precios (allí el valor pedido de la categoría A es de apenas US$ 19,1 por metro cuadrado, según el informe), y a que las empresas “buscan mudarse a polos más corporativos, como por ejemplo Pocitos Nuevo”. Pocitos Nuevo, de hecho, tiene la segunda vacancia más alta (21%), pero por otra razón: es el submercado de mayor inventario (más de 154.000 m²) y allí ingresó la mayor parte de los metros nuevos del año, encabezados por el proyecto Cosmos. Entre la Torre y el edificio flex, precisó Zufiaurre, Cosmos sumó “casi 45.000 metros cuadrados de superficie propia”, la superficie rentable, descontadas las áreas comunes.Cómo podría evolucionar el sector

De cara a los próximos años, Zufiaurre proyectó que la normalización demorará. El promedio de vacancia de la última década se ubicó entre 7,5% y 7,7%, con una absorción de unos 15.000 m² anuales. Volver a ese nivel “llevaría unos años, por lo menos unos tres años”, estimó, aunque aclaró que “esto no es ciencia”. Este año, de hecho, la ocupación ya pasó de 310.000 a 325.000 m², es decir que se absorbió cerca de un 30% de la oferta nueva: “es un buen número”, valoró. Para lo que resta de 2026 y 2027 se espera que el inventario crezca apenas 5,4% -un tercio de lo que aumentó este año-, con el ingreso de 20.959 m² adicionales, de los cuales 12.559 m² ya están en construcción. Entre esos proyectos se destaca la Torre 4 de Aguada Park, con más de 10.000 m² de oficinas en zona franca, además de “otros proyectos algo menores”, según el ejecutivo.

Consultado sobre si seguirá la presión a la baja en los precios, matizó la pregunta: no habló de sobreoferta, sino de oferta disponible. “Mientras haya metros cuadrados en oferta, los precios por lo menos se van a mantener”, dijo, y calificó el ingreso de más de 50.000 m² de este año como “extraordinario”, un 15% del inventario en un solo año. Su expectativa es que los valores se estabilicen y se sostengan hasta que la vacancia regrese a los niveles históricos del 8%. “El mercado uruguayo es un mercado chico y muy saludable, donde la oferta se absorbe, no rápidamente, pero se absorbe. Es cuestión de darle tiempo al mercado”, cerró.